Quem paga a reforma em imóvel alugado depende da origem do problema. Pela Lei do Inquilinato, defeitos estruturais e problemas que já existiam antes da locação são do proprietário; danos causados pelo uso inadequado ou por acidente do morador são do inquilino. O desgaste natural do dia a dia não precisa ser “consertado” pelo inquilino na devolução.
A dúvida costuma aparecer em situações bem concretas: o telhado que começou a vazar, o mofo que tomou a parede do quarto, o chuveiro que queimou, a fiação velha que desarma o disjuntor. Abaixo você vê o que diz a lei, uma tabela com os casos mais comuns, como negociar e o que fazer quando o proprietário se recusa a consertar.
Sumário
O que a Lei do Inquilinato diz sobre reforma em imóvel alugado
A Lei 8.245/1991 divide as obrigações entre as duas partes. Pelo artigo 22, o locador deve entregar o imóvel em condições de uso, garantir que ele continue servindo ao fim para o qual foi alugado e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Também é dele o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, como obras na estrutura do prédio.
Pelo artigo 23, o locatário deve usar o imóvel com cuidado, avisar o locador sobre danos e defeitos que caiba a ele reparar, consertar imediatamente os estragos causados por ele, por familiares ou visitantes, e devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Tabela: quem paga cada reparo na reforma em imóvel alugado
| Problema | Quem paga, em regra | Por quê |
|---|---|---|
| Telhado com goteira, infiltração vinda da estrutura | Proprietário | Problema estrutural, que impede o uso normal |
| Fiação antiga que não suporta o uso comum | Proprietário | Defeito anterior à locação |
| Cano rompido dentro da parede por desgaste | Proprietário | Vício da instalação |
| Vidro quebrado por bolada do filho do inquilino | Inquilino | Dano causado pelo morador |
| Resistência do chuveiro queimada pelo uso | Inquilino, conforme o contrato | Manutenção comum do dia a dia |
| Mofo por falta de ventilação ou limpeza | Inquilino | Uso inadequado |
| Mofo por infiltração externa | Proprietário | Origem estrutural |
| Obra de fachada ou elevador do prédio | Proprietário (despesa extraordinária) | Art. 22, X |
| Pintura gasta pelo tempo | Ninguém precisa “reformar” por desgaste natural | Uso normal (art. 23, III) |
A palavra “em regra” importa: o contrato pode detalhar responsabilidades de manutenção, e a vistoria de entrada é a prova do estado em que o imóvel foi entregue. Por isso, antes de discutir quem paga, releia o contrato e o laudo de vistoria.
Reparos urgentes: o inquilino precisa aceitar a obra?
Precisa. Pelo artigo 26 da lei, se o imóvel precisar de reparos urgentes de responsabilidade do locador, o inquilino é obrigado a permitir a obra. Em troca, a lei protege o morador contra obras que se arrastam:
- se os reparos durarem mais de 10 dias, o inquilino tem direito a abatimento do aluguel proporcional ao período que passar disso;
- se durarem mais de 30 dias, ele pode encerrar o contrato.
Na prática, uma reforma em imóvel alugado que dure 25 dias dá direito a desconto proporcional aos 15 dias que excederam o limite de 10.
Exemplo com números
Um caso fictício: Carla paga R$ 1.500 de aluguel. Em janeiro, o telhado começa a vazar sobre o quarto. Ela avisa a imobiliária por escrito no mesmo dia. O conserto é de responsabilidade do proprietário e dura 25 dias.
| Item | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Aluguel mensal | — | R$ 1.500,00 |
| Valor por dia (mês de 30 dias) | 1.500 ÷ 30 | R$ 50,00 |
| Dias que excederam o limite de 10 | 25 − 10 | 15 dias |
| Abatimento proporcional | 15 × 50 | R$ 750,00 |
Se o proprietário preferir que Carla contrate o serviço, o caminho mais seguro é um acordo escrito: por exemplo, ela paga os R$ 1.800 do conserto, guarda a nota fiscal e desconta o valor nos aluguéis seguintes, na forma combinada.
Vistoria: a prova que decide quem paga a reforma em imóvel alugado
Na maior parte das discussões sobre reforma em imóvel alugado, quem tem a vistoria bem feita leva vantagem. O laudo de entrada registra como estavam paredes, pisos, louças, portas, janelas e instalações no primeiro dia. Se a infiltração já aparece nas fotos da entrada, fica claro que o problema é anterior à locação e cabe ao proprietário.
- Confira o laudo de entrada item por item antes de assinar e anote tudo o que estiver diferente.
- Faça suas próprias fotos e vídeos datados no dia da mudança e envie por e-mail para a imobiliária, criando um registro.
- Teste chuveiros, tomadas, descargas e torneiras nos primeiros dias e comunique qualquer defeito por escrito.
- Na saída, peça vistoria acompanhada e compare com o laudo de entrada.
Esse cuidado custa uma tarde e evita meses de discussão sobre quem deve pagar cada reparo.
Obras do condomínio: ordinárias e extraordinárias
Quando a reforma em imóvel alugado é do prédio, e não do apartamento, a regra muda de lugar. Despesas ordinárias, como limpeza, salários de funcionários, manutenção rotineira de elevadores e pequenos reparos nas áreas comuns, entram na taxa de condomínio que o inquilino paga. Despesas extraordinárias, como reforma da fachada, impermeabilização, troca de elevadores e fundo de reserva, são do proprietário (art. 22, X).
Se a cota extra aparecer no boleto que você paga, peça à imobiliária que separe os valores ou desconte a parte extraordinária do aluguel.
Benfeitorias: o inquilino recebe de volta o que gastou?
A lei separa as benfeitorias em três tipos (arts. 35 e 36):
| Tipo | Exemplo | Indenização |
|---|---|---|
| Necessária | Trocar o telhado que ameaçava cair | Indenizável mesmo sem autorização, com direito de retenção |
| Útil | Instalar grades de segurança | Indenizável só se o proprietário autorizou |
| Voluptuária | Jardim decorativo, papel de parede de luxo | Não é indenizável; pode ser retirada se não estragar o imóvel |
Atenção: o contrato pode prever renúncia à indenização das benfeitorias. O STJ considera essa cláusula válida (Súmula 335). Por isso, nenhuma reforma em imóvel alugado deve ser feita com seu dinheiro sem acordo por escrito sobre quem paga e como será o reembolso.
Como negociar uma reforma em imóvel alugado sem briga
- Registre o problema com fotos e vídeos, com data.
- Avise por escrito o proprietário ou a imobiliária (e-mail ou WhatsApp com confirmação de leitura).
- Peça orçamento de um profissional que diga a causa provável (estrutura, desgaste ou mau uso).
- Combine por escrito quem contrata, quem paga, o prazo e a forma de reembolso ou desconto.
- Guarde notas fiscais e o “de acordo” do proprietário.
Modelo de mensagem ao proprietário
“Olá, Sr. João. Informo que, desde 10/01, há infiltração no teto do quarto, conforme fotos anexas. Pelo art. 22 da Lei 8.245/1991, o reparo de problemas estruturais cabe ao locador. Peço que indique um profissional ou autorize o conserto, com orçamento de R$ 1.800, a ser descontado do aluguel. Aguardo retorno até 17/01.” (modelo fictício: ajuste nomes, datas e valores)
O inquilino pode deixar de pagar o aluguel até o conserto?
Não é recomendado. Suspender o aluguel por conta própria abre caminho para uma ação de despejo por falta de pagamento, mesmo que o proprietário esteja errado. O abatimento deve ser combinado ou pedido formalmente.
Se o proprietário se recusar a fazer uma reforma em imóvel alugado que é obrigação dele, você pode pedir na Justiça o conserto, o abatimento do aluguel ou o reembolso do que gastou. Em causas de até 20 salários mínimos, dá para usar o Juizado Especial Cível sozinho, como explicamos no guia sobre juizado especial sem advogado.
Perguntas frequentes
O inquilino é obrigado a pintar o imóvel ao sair?
Só se a pintura estiver pior do que o desgaste normal ou se o contrato e a vistoria indicarem que o imóvel foi entregue pintado e isso foi combinado. O desgaste do tempo não obriga o inquilino a repintar.
A imobiliária pode mandar o inquilino pagar tudo?
A imobiliária representa o proprietário, mas não muda a lei. Se o problema é estrutural, a cobrança do inquilino é indevida.
Posso fazer uma reforma em imóvel alugado para melhorar o espaço?
Pode, com autorização por escrito. Uma reforma em imóvel alugado feita sem permissão, mesmo que valorize o imóvel, não garante reembolso. Sem ela, o proprietário pode exigir que você desfaça a obra ao sair.
Resumo prático
- Estrutura e defeitos antigos: proprietário. Mau uso e acidentes do morador: inquilino.
- Desgaste natural não obriga o inquilino a reformar na saída.
- Obras urgentes com mais de 10 dias dão abatimento; com mais de 30, o inquilino pode sair.
- Nenhuma reforma em imóvel alugado com seu dinheiro sem acordo escrito.
- Não suspenda o aluguel por conta própria: negocie ou peça na Justiça.
Tem uma sugestão de tema ou encontrou algum erro? Fale com a gente.
Conteúdo informativo, que não substitui a orientação de um advogado no seu caso concreto.